Le principal changement introduit par la loi de finances 2025 pour les loueurs en meublé non professionnels concerne la revente : les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Au moment de vendre, votre facture fiscale peut augmenter sensiblement. Voici ce qui change réellement, ce qui reste inchangé, et comment l’anticiper.
Réintégration des amortissements (article 84 de la loi de finances 2025). Pour toute vente conclue depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits pendant la location meublée au régime réel (CGI, art. 150 VB, III). La base imposable augmente d’autant.
Source : Légifrance — loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84Le changement principal : les amortissements réintégrés dans la plus-value
Jusqu’en 2025, le statut LMNP au régime réel offrait un double avantage rare. Pendant la location, vous déduisiez chaque année l’amortissement du bien et du mobilier — une charge comptable qui réduisait, voire annulait, l’impôt sur vos loyers. Et lors de la revente, ces mêmes amortissements n’étaient pas repris dans le calcul de la plus-value, qui relevait du régime des particuliers.
L’article 84 de la loi de finances 2025 met fin à ce second avantage. Désormais, le montant total des amortissements admis en déduction vient diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value (CGI, art. 150 VB, III). Mécaniquement, votre plus-value imposable augmente du montant des amortissements pratiqués. L’objectif affiché du législateur : aligner le LMNP sur le régime déjà appliqué aux loueurs professionnels (LMP) et corriger ce que l’administration considérait comme une asymétrie.
Précision utile : seuls les loueurs au régime réel sont concernés, puisque ce sont les seuls à amortir. Si vous relevez du micro-BIC, vous n’amortissez pas — il n’y a donc aucune réintégration à la revente.
Comment se calcule la nouvelle plus-value LMNP
La plus-value reste la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, ce dernier pouvant être majoré des frais d’acquisition (forfait de 7,5 %) et des travaux (forfait de 15 % après cinq ans de détention). La nouveauté : une fois ces majorations appliquées, le prix d’acquisition est réduit des amortissements déduits. Une clarification de l’administration de mars 2025 a confirmé que les forfaits s’appliquent avant la déduction des amortissements, ce qui atténue un peu l’impact.
Prenons un exemple simplifié à titre illustratif. Un bien acheté 200 000 € en 2015, revendu 305 000 € en 2025 après dix ans de location, avec 40 000 € d’amortissements déduits. Avant la réforme, la plus-value brute ressortait autour de 60 000 €. Avec la réintégration des 40 000 €, elle grimpe à environ 100 000 €.
Après abattement pour durée de détention (10 ans : 30 % à l’impôt sur le revenu, 8,25 % aux prélèvements sociaux), l’impôt total passe d’environ 17 400 € à près de 29 100 € — soit près de 12 000 € supplémentaires, avant l’éventuelle surtaxe sur les plus-values élevées. Chaque situation étant différente, un calcul précis par votre notaire reste indispensable.
La plus-value LMNP reste imposée comme celle des particuliers. Le taux est de 19 % (impôt sur le revenu) + 17,2 % (prélèvements sociaux), soit 36,2 %. L’abattement pour durée de détention demeure : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Source : Service-Public.fr — plus-value immobilièreLes amortissements d’avant 2025 sont-ils concernés ?
Oui. C’est le point qui a le plus inquiété les loueurs, et il a été tranché. La réintégration ne se limite pas aux amortissements pratiqués depuis 2025 : elle vise tous les amortissements passés, y compris ceux déduits avant la réforme. Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 a confirmé que la mesure s’applique à toute cession postérieure au 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien.
⚠️ Point de vigilance
Aucun amortissement passé n’est « sanctuarisé ». Si vous avez amorti votre bien pendant dix ou quinze ans, l’intégralité de ces amortissements sera réintégrée le jour de la vente, dès lors que la cession intervient après le 15 février 2025. L’administration ne qualifie pas cela de rétroactivité, mais d’une nouvelle règle d’assiette applicable à une vente future.
Ce qui ne change pas pour les loueurs en meublé
La réforme cible la revente, pas l’exploitation. Le régime réel BIC reste intact : vous continuez d’amortir le bien et le mobilier, de déduire vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, frais de gestion) et de reporter vos déficits pendant dix ans. L’amortissement réduit toujours votre impôt sur les loyers — son intérêt pendant la détention n’est pas remis en cause.
Le micro-BIC longue durée ne bouge pas non plus : abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes. Enfin, certaines résidences services (résidences étudiantes, seniors et établissements de type EHPAD) sont exemptées de la réintégration des amortissements, ce qui préserve l’attractivité de ces investissements spécifiques.
Les autres changements 2025 pour les loueurs
La réforme des plus-values n’arrive pas seule. La loi Le Meur (loi n° 2024-1039) a durci le micro-BIC des meublés de tourisme dès les revenus 2025, en réduisant à la fois les plafonds et les taux d’abattement. La location meublée longue durée n’est pas concernée par ces baisses.
| Type de bien | Plafond avant | Plafond 2025 | Abattement avant | Abattement 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 77 700 € | 15 000 € | 50 % | 30 % |
| Meublé de tourisme classé / chambre d’hôtes | 188 700 € | 77 700 € | 71 % | 50 % |
| Meublé longue durée | 77 700 € | 77 700 € | 50 % | 50 % |
Autre évolution à connaître, plus récente : la loi de financement de la Sécurité sociale 2026 a relevé la CSG sur certains revenus du capital. Les bénéfices locatifs LMNP (vos loyers) passent ainsi de 17,2 % à 18,6 % de prélèvements sociaux. En revanche, la plus-value immobilière reste à 17,2 % : elle figure parmi les revenus exclus de cette hausse, au même titre que les revenus fonciers et l’assurance-vie.
Ce que ça change pour votre stratégie
La location meublée ne perd pas tout son intérêt, loin de là. Le régime réel reste souvent le plus avantageux pendant la détention, et la plus-value continue de bénéficier des abattements pour durée de détention. La conséquence directe de la réforme, c’est que l’horizon de détention devient un paramètre fiscal majeur : plus vous conservez le bien, plus l’abattement neutralise la réintégration, jusqu’à l’exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans.
Plusieurs leviers existent pour amortir le choc à la sortie. Allonger la détention pour capter les abattements, privilégier des travaux d’amélioration (déductibles du prix de vente sans être réintégrés), ou anticiper une donation — la transmission n’étant pas soumise au régime des plus-values immobilières. Au moment d’organiser une transaction immobilière, ces arbitrages méritent d’être chiffrés en amont, idéalement avec un notaire.
Questions fréquentes
Le statut LMNP est-il encore intéressant en 2025 ?
Dans la majorité des cas, oui. La réforme alourdit la fiscalité à la revente, mais l’avantage sur les loyers via l’amortissement reste entier, et le régime des plus-values des particuliers (avec ses abattements) demeure plus doux que celui qui s’appliquerait si ces amortissements étaient taxés comme des revenus courants. Le LMNP perd un avantage exceptionnel, il ne devient pas pénalisant.
Faut-il vendre son bien avant la réforme ou basculer en location nue ?
La fenêtre d’une vente « avant réforme » est fermée : la mesure s’applique à toute cession depuis le 15 février 2025. Quant à la location nue, elle échappe à l’amortissement et donc à la réintégration, mais elle prive aussi de l’avantage fiscal sur les loyers. L’arbitrage dépend de votre taux marginal d’imposition et de votre horizon — il n’existe pas de réponse universelle.
Les loueurs professionnels (LMP) sont-ils concernés ?
Non, la mesure ne vise que les LMNP. Les LMP relevaient déjà du régime des plus-values professionnelles, avec leurs propres règles. La réforme vient précisément aligner le LMNP sur ce traitement préexistant.
Peut-on réduire l’impôt sur la plus-value LMNP ?
Plusieurs pistes existent : jouer sur la durée de détention pour maximiser les abattements, intégrer des travaux d’amélioration facturés par une entreprise, ou envisager une donation. Ces stratégies doivent être validées au cas par cas par un professionnel avant toute décision.
Sources
- Légifrance — Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84
- Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (abattements et durée de détention)
- Service-Public.fr — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements
- Assemblée nationale — Réponse ministérielle (question écrite n° 10097, JOAN du 24 mars 2026)
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé ni un conseil fiscal. Les données fiscales citées sont à jour de juin 2026 et susceptibles d’évoluer. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Avant toute décision de cession ou d’arbitrage, rapprochez-vous d’un notaire ou d’un professionnel agréé.
