Avis Bricks 2026 : crowdfunding immobilier accessible, mais à manier avec prudence

Bricks.co met en avant un argument simple : investir dans l’immobilier dès 10 € via des obligations, avec des rendements affichés de 8 à 12 % par an. Depuis l’obtention de son agrément PSFP en juin 2023, la plateforme montpelliéraine s’est imposée comme l’un des principaux collecteurs du crowdfunding immobilier français, avec plus de 288 millions d’euros financés cumulés. Sur le papier, l’offre coche beaucoup de cases. En pratique, l’historique trouble de la société et le risque inhérent à ce type d’investissement obligent à nuancer.

J’investis depuis plusieurs années en crowdfunding immobilier, sur plusieurs plateformes. Voici mon avis détaillé sur Bricks : ce qui fonctionne, ce qui reste à surveiller, et pour quel profil cette plateforme a réellement du sens.

Bricks en bref — notre verdict

Bricks.co est une plateforme de financement participatif spécialisée dans l’immobilier, agréée par l’Autorité des marchés financiers en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif sous le numéro FP-2023-08. Concrètement, vous y achetez des obligations à 10 € émises par des sociétés porteuses de projets immobiliers (promotion, marchand de biens, immeubles de rapport), avec des intérêts versés mensuellement et un remboursement du capital à l’échéance.

Le ticket d’entrée à 10 € est l’argument fort. C’est l’un des plus bas du marché, devant Anaxago (1 000 €), ClubFunding (1 000 €), et au même niveau que d’autres acteurs comme La Première Brique (1 €). Pour un investisseur débutant qui souhaite tester le crowdfunding immobilier sans engager des sommes importantes, c’est un point d’entrée pertinent. Pour un investisseur expérimenté, l’intérêt principal réside dans la diversification : un ticket faible permet de répartir 1 000 € sur 10 projets différents au lieu de tout placer sur un seul.

La nuance majeure tient à l’historique de la société. Avant mi-2023, Bricks opérait un modèle de royalties qui a été visé par une mise en garde de l’AMF en décembre 2022. La plateforme a dû stopper son activité pendant sept mois pour se mettre en conformité, et plusieurs cadres clés ont quitté l’entreprise en 2023-2024. Le nouveau modèle obligataire est encadré, mais la crédibilité opérationnelle reste à construire dans la durée.

Comment fonctionne Bricks concrètement

Bricks fonctionne aujourd’hui sur le modèle classique du crowdfunding obligataire immobilier. Un porteur de projet — promoteur, marchand de biens, foncière — sollicite la plateforme pour financer une opération immobilière (construction neuve, achat-revente, immeuble de rapport). Bricks instruit le dossier, émet des obligations de 10 € l’unité, et les rend disponibles à la collecte sur sa plateforme. Vous choisissez les projets qui vous intéressent, vous achetez le nombre d’obligations que vous souhaitez, et vous percevez des intérêts mensuels calculés sur le montant investi.

À l’échéance — généralement entre 1 et 3 ans pour les projets de promotion, jusqu’à 10 ans pour les immeubles de rapport — le porteur rembourse le capital. Le capital n’est pas garanti : si l’opération échoue (faillite du promoteur, vente impossible, défaut de paiement), vous pouvez perdre tout ou partie de votre mise. C’est le fonctionnement standard du crowdfunding obligataire et c’est exactement le même mécanisme que sur ClubFunding, Anaxago ou La Première Brique.

Deux particularités à noter chez Bricks. D’une part, les liquidités présentes sur votre compte sont rémunérées à 4 % par an, versées sous forme de « solde cadeau » réinvestissable. C’est un argument commercial qui a peu d’équivalents chez les concurrents. D’autre part, la plateforme propose un marché secondaire pour revendre vos obligations avant l’échéance, mais cette liquidité reste limitée — elle dépend entièrement de la demande des autres investisseurs sur la plateforme.

Les frais — ce qu’il faut vraiment regarder

L’un des points les plus solides de Bricks reste sa structure de frais pour l’investisseur. Pas de frais d’entrée, pas de frais de gestion annuels, pas de frais sur les versements. La rémunération de Bricks vient des commissions facturées aux porteurs de projet, généralement entre 5 % et 10 % HT du montant collecté.

Le seul point d’attention concerne les retraits : Bricks offre 2 retraits gratuits par an, puis facture 1,20 € par retrait supplémentaire. C’est de la refacturation des frais Lemonway, le prestataire de paiement utilisé par la plateforme. À ce niveau, ce n’est pas un point bloquant — mais c’est utile à connaître si vous prévoyez des retraits fréquents.

Sur le marché secondaire, des frais de 3 % s’appliquent à la revente d’une obligation. Ces frais sont payés par l’acheteur, pas par le vendeur. Dans la pratique, cela limite la spéculation et tient à distance les comportements purement opportunistes. À comparer avec des SCPI classiques où les frais de souscription peuvent atteindre 10 à 12 % à l’entrée, Bricks affiche bien un avantage tarifaire net — mais sur des produits qui ne sont pas comparables en termes de risque.

Performances et taux de défaut — les chiffres réels

C’est le sujet sur lequel les avis sur Bricks divergent le plus, et c’est aussi celui qui mérite le plus d’attention. La plateforme affiche un rendement moyen brut autour de 10 % par an sur ses projets obligataires. Sur le terrain, le rendement réel intègre les retards et les défauts éventuels — c’est ce que la plateforme appelle le TRI net de risque, qui se situait à environ 7,78 % en 2025 selon les indicateurs publiés par Bricks.

L’écart entre rendement brut affiché (10 %) et rendement net de risque (7,78 %) n’a rien d’anormal sur le crowdfunding immobilier. C’est même le signe d’une transparence accrue depuis l’agrément PSFP, qui oblige les plateformes à publier des indicateurs de performance standardisés. À titre de comparaison, la moyenne du crowdfunding immobilier français se situait autour de 7,76 % net de risque en 2025, selon les baromètres sectoriels. Bricks est donc dans la moyenne, ni au-dessus, ni en-dessous.

Le point qui demande de la vigilance, c’est l’évolution du taux de retard. Selon les indicateurs publiés par la plateforme : 0 % en 2023, 2,90 % en 2024, et 5,38 % en 2025. À ce stade, aucun défaut définitif n’est constaté sur le modèle obligataire — les retards sont en recouvrement. Mais la tendance haussière mérite d’être surveillée, d’autant que la plateforme a fortement accéléré ses collectes : 5,9 M€ en 2023, 64,7 M€ en 2024, 141,1 M€ en 2025. Cette croissance rapide pose mécaniquement la question de la qualité de sélection des dossiers — un sujet qui ressort dans plusieurs retours d’investisseurs.

L’interface, l’expérience utilisateur, l’application

C’est probablement le point le plus consensuel dans les retours sur Bricks. L’application mobile est saluée pour sa simplicité, son design soigné, et la fluidité du parcours d’investissement. La création de compte, la validation d’identité (KYC) et le premier investissement se font en quelques minutes. Chaque projet dispose d’une fiche détaillée : description du bien, plan de financement, échéancier, document d’informations clés (DIC) imposé par la réglementation PSFP.

Le revers de la médaille, c’est que les projets partent très vite. Sur les opérations les plus demandées, la collecte se boucle en quelques secondes après l’ouverture. La plateforme a mis en place un système de répartition pour limiter les frustrations — un investisseur ne peut souvent acheter qu’un nombre limité de bricks par projet, pour permettre au plus grand nombre de participer. Ce système est apprécié par les petits porteurs, mais il complique la stratégie de ceux qui veulent investir des montants significatifs sur un projet précis.

Sur le service client, les retours sont plus mitigés. Bricks répond à 99 % de ses avis négatifs sur Trustpilot, ce qui montre une vraie politique de gestion de la relation. Mais sur les cas concrets de projets en retard ou en contentieux, plusieurs investisseurs signalent un manque de visibilité sur la procédure de recouvrement et des délais de réponse longs. C’est un point structurel du crowdfunding immobilier — la gestion d’un défaut prend du temps, surtout quand elle implique des procédures juridiques.

Bricks face à ses concurrents directs

Le marché du crowdfunding immobilier français compte une trentaine de plateformes agréées PSFP. Le positionnement de Bricks est clair : accessibilité maximale avec un ticket à 10 €, modèle obligataire standard, plateforme grand public à fort volume. Face aux concurrents, la comparaison se fait sur quatre axes.

Face à La Première Brique, le ticket est encore plus bas (1 €), avec des rendements moyens annoncés autour de 11,4 % en 2025. La Première Brique mise sur une transparence poussée et un volume important (116 M€ collectés en 2025). Bricks reste en tête sur le volume global, mais La Première Brique est plus rigoureuse sur certains aspects de sélection.

Face à ClubFunding, le profil est différent : ticket à 1 000 €, projets plus rares et plus sélectifs, historique plus long, taux de défaut bien suivi. ClubFunding cible un investisseur plus expérimenté, qui privilégie la qualité de sélection sur le volume. Pour qui dispose d’un budget de plusieurs milliers d’euros, l’arbitrage entre Bricks et ClubFunding ne se joue pas sur les frais (équivalents) mais sur la philosophie de sélection des projets.

Face aux SCPI, la comparaison est trompeuse. Une SCPI vous rend associé d’une société qui détient durablement des immeubles loués — c’est un investissement de très long terme (8 à 15 ans), avec un rendement plus modéré (4 à 5 % nets en 2025) mais une fiscalité au régime des revenus fonciers et une vraie exposition immobilière. Bricks, c’est un placement obligataire court-moyen terme, fiscalisé en revenus de capitaux mobiliers. Les deux ne s’opposent pas, ils peuvent se compléter dans une allocation patrimoniale. Pour une analyse détaillée du sujet, consultez notre estimation du rendement des SCPI.

L’historique réglementaire — ce qu’il faut savoir avant d’investir

Impossible d’écrire un avis honnête sur Bricks sans revenir sur son passé réglementaire. La société a été créée fin 2020 par Cédric O’Neill et a lancé son premier projet en avril 2021. Le modèle initial — dit « royalties » — consistait à céder aux investisseurs un droit sur les revenus locatifs d’immeubles détenus par Bricks. Sur le papier, c’était une innovation juridique. En pratique, ce mécanisme évoluait dans une zone grise réglementaire.

Le 23 décembre 2022, l’AMF a publié une mise en garde sévère contre ce type de montage, visant sans le nommer le leader du secteur — c’est-à-dire Bricks. Le régulateur jugeait que ces contrats relevaient en réalité de titres de créance, donc d’instruments financiers réglementés. Lemonway, le prestataire de paiement de Bricks, a alors refusé de continuer à traiter les nouvelles collectes en royalties. La société a été contrainte de stopper son activité pendant sept mois et de déposer une demande d’agrément PSFP, obtenu le 30 juin 2023.

Le nouveau modèle obligataire est encadré et conforme. Bricks est désormais inscrite sur la liste blanche des PSFP de l’AMF et enregistrée à l’ACPR comme agent de Lemonway (REGAFI 94466). Le cadre PSFP impose la séparation entre investisseurs avertis et non-avertis, un délai de rétractation de 4 jours pour les non-avertis, la publication d’indicateurs de performance, et la désignation d’un prestataire de continuité de service en cas de défaillance de la plateforme. C’est un cadre solide. Mais il faut savoir que les contrats de royalties signés avant 2023 existent toujours en parallèle, et continuent de générer des retards et des plaintes d’investisseurs anciens.

Ce contexte explique pourquoi je reste prudent sur Bricks. La société a payé son virage réglementaire — sept mois sans activité, brûlage de cash, départs de cadres dirigeants en 2023-2024 (DG, directeur technique). Aujourd’hui, elle est en croissance forte, mais elle reste une start-up jeune sur son nouveau métier. Le risque de faillite de la plateforme elle-même n’est pas nul, même si l’agrément PSFP prévoit une continuité de service en cas de défaillance.

Notre avis final — pour qui Bricks fait sens ?

Bricks est aujourd’hui une plateforme fonctionnelle, accessible et bien régulée, mais qui doit encore prouver dans la durée sa capacité à sélectionner des projets de qualité et à gérer les défauts lorsqu’ils surviendront — ils surviendront, c’est une certitude statistique sur ce type d’investissement. L’agrément PSFP est un vrai progrès, l’application est excellente, le ticket à 10 € est imbattable. Mais la jeunesse du modèle obligataire (mi-2023) et le taux de retard qui monte (5,38 % en 2025) imposent de ne pas y mettre l’essentiel de son épargne.

Pour tester le crowdfunding immobilier sans engager des sommes significatives, Bricks est l’une des options les plus pertinentes du marché. Pour diversifier un portefeuille existant avec une poche de 5 à 10 % en crowdfunding, la plateforme a sa place — à côté d’au moins une autre plateforme concurrente, jamais en monopole. Pour qui cherche un placement immobilier de long terme avec une exposition réelle au foncier, les SCPI restent plus pertinentes. Pour qui cherche un placement sans risque, ni Bricks ni le crowdfunding immobilier en général ne conviennent : il faut se tourner vers les super-livrets bancaires ou le fonds euro d’une assurance-vie.

Si vous investissez en crowdfunding immobilier dans une logique de diversification de votre patrimoine, et que vous cherchez une plateforme accessible avec un ticket réduit, Bricks reste selon nous une option pertinente pour démarrer — vous pouvez explorer leur offre directement sur leur site.

Questions fréquentes

Bricks est-il sûr ?

Bricks dispose de l’agrément PSFP délivré par l’AMF (FP-2023-08) et est inscrit sur la liste blanche des prestataires autorisés. La société est par ailleurs enregistrée à l’ACPR comme agent du prestataire de paiement Lemonway (REGAFI 94466). Le cadre réglementaire est donc solide. Cela ne signifie pas que l’investissement est sans risque : le crowdfunding immobilier expose à un risque de perte en capital en cas de défaut d’un porteur de projet, et la plateforme elle-même reste une start-up dont la pérennité n’est pas garantie.

Quel rendement réel peut-on attendre sur Bricks ?

Les rendements bruts affichés sur les projets se situent généralement entre 8 % et 12 % par an. Après intégration des retards et défauts réels (TRI net de risque), Bricks publiait un rendement net de risque de 7,78 % en 2025. Il faut ensuite déduire la fiscalité : flat tax à 31,4 % en 2026. Sur un investissement de 1 000 € à 8 % brut, le rendement réel net de fiscalité tourne autour de 5,5 % par an — sous réserve qu’aucun projet ne fasse défaut.

Quelle est la fiscalité des revenus Bricks ?

Les intérêts perçus sur Bricks sont des revenus de capitaux mobiliers, soumis par défaut au Prélèvement Forfaitaire Unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux). Bricks prélève la fiscalité à la source. Vous pouvez opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu si votre tranche marginale est de 0 % ou 11 %, en cochant la case 2OP de votre déclaration. Une dispense de prélèvement d’acompte est possible si votre revenu fiscal de référence N-2 est inférieur à 25 000 € (personne seule) ou 50 000 € (couple), à demander avant le 30 novembre de l’année précédente.

Peut-on retirer son argent à tout moment sur Bricks ?

Non. Les fonds investis dans un projet sont immobilisés jusqu’à l’échéance de l’obligation, qui varie selon le projet (1 à 3 ans pour les opérations de promotion, jusqu’à 10 ans pour les immeubles de rapport). La plateforme propose un marché secondaire pour revendre vos obligations avant l’échéance, mais la liquidité y est limitée : la revente dépend de la demande des autres investisseurs. Les retraits depuis votre compte Bricks vers votre compte bancaire sont gratuits dans la limite de 2 par an, puis facturés 1,20 € par retrait.

Bricks vs SCPI : quelle différence ?

Les deux produits sont liés à l’immobilier mais ont des logiques opposées. Une SCPI vous rend associé d’une société qui détient durablement des biens immobiliers loués — vous percevez votre quote-part des loyers (revenus fonciers, imposés au barème progressif + prélèvements sociaux), avec un horizon de 8 à 15 ans et un rendement moyen de 4 à 5 % net en 2025. Bricks vous fait souscrire des obligations émises par des sociétés porteuses de projets immobiliers — vous percevez des intérêts fixes (revenus de capitaux mobiliers, flat tax 31,4 %), avec un horizon court (1 à 3 ans le plus souvent) et un rendement plus élevé mais aussi plus risqué.

Que se passe-t-il si Bricks fait faillite ?

L’agrément PSFP impose à toute plateforme de désigner un prestataire de continuité de service qui prendrait le relais en cas de défaillance, pour assurer le suivi des contrats en cours et le reversement des fonds aux investisseurs. Les fonds des investisseurs sont par ailleurs hébergés sur des comptes séparés chez Lemonway, distincts de la trésorerie opérationnelle de Bricks. Cela limite le risque mais ne l’élimine pas totalement : la gestion des projets en cours pendant la transition peut être complexe.

Et l’investissement immobilier classique alors ?

Avant de se tourner vers le crowdfunding immobilier ou les SCPI, certains investisseurs préfèrent l’investissement locatif en direct, avec ou sans dispositif fiscal. Si vous explorez cette voie, notre guide sur la loi Pinel et le zonage A/B/C vous aidera à comprendre comment les zones géographiques conditionnent l’éligibilité et le rendement de votre opération. Le crowdfunding immobilier reste une approche complémentaire — il vous expose à l’immobilier sans la contrainte de gestion locative, mais sans la maîtrise du bien que confère l’achat direct.

Sources

• AMF — Liste blanche PSFP : Bricks SAS
• Service-Public.fr — Évolution du taux du PFU (10 février 2026)
• Service-Public.fr — Imposition des revenus d’épargne et de placement
• Bricks.co — Site officiel et indicateurs de performance