Quand une personne décède, ses héritiers ne reçoivent pas toujours la pleine propriété de ses biens. La succession peut séparer la propriété en deux droits distincts : l’usufruit, qui donne le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui en confère la propriété sans la jouissance. Cette situation s’appelle le démembrement, et elle concerne la majorité des successions entre époux avec enfants.
Voici comment se déroule concrètement une succession démembrée : qui hérite de quoi, qui paie les charges, et ce que coûtent réellement les droits de succession dans ce cas de figure.
Le mécanisme le plus fréquent. Au décès d’un époux laissant des enfants tous communs au couple, le conjoint survivant choisit entre l’usufruit de la totalité de la succession ou le quart en pleine propriété. S’il choisit l’usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété de l’ensemble des biens (art. 757 du Code civil).
Source : Service-Public.fr — Règles d’héritage en présence d’enfantsUsufruit et nue-propriété : deux droits sur un même bien
La pleine propriété réunit trois prérogatives : le droit d’utiliser le bien (l’usus), celui d’en percevoir les revenus (le fructus) et celui d’en disposer, c’est-à-dire de le vendre ou le donner (l’abusus). Le démembrement sépare ces droits entre deux personnes. L’usufruitier conserve l’usus et le fructus ; le nu-propriétaire détient l’abusus.
Concrètement, l’usufruitier peut habiter le logement ou le mettre en location et en encaisser les loyers, mais il ne peut pas le vendre seul. Le nu-propriétaire, lui, détient un droit qui se valorisera automatiquement avec le temps : à la fin de l’usufruit, il récupère la pleine propriété du bien, sans aucune formalité ni taxe supplémentaire.
Comment une succession crée un démembrement
Deux situations aboutissent à un démembrement au moment de la succession. La première, et de loin la plus courante : le conjoint survivant qui opte pour l’usufruit. La seconde : une donation antérieure de la nue-propriété, réalisée du vivant du défunt avec réserve d’usufruit, qui se dénoue à son décès.
Dans le premier cas, lorsque tous les enfants sont issus du couple, le conjoint survivant dispose d’un choix prévu par l’article 757 du Code civil : recueillir l’usufruit de la totalité des biens, ou la pleine propriété du quart de la succession. L’usufruit total lui permet de continuer à occuper le logement ou à percevoir les loyers de tous les biens jusqu’à son propre décès. Le quart en pleine propriété lui donne en revanche une part librement disponible, qu’il peut vendre ou transmettre.
Ce choix dépend de plusieurs paramètres : l’âge du conjoint, ses ressources, et la nature des biens de la succession. Plus le conjoint est âgé, plus la valeur de son usufruit est faible selon le barème fiscal — un point qui pèse dans la décision.
⚠️ Délai à respecter
Le conjoint survivant dispose de 3 mois pour exprimer son choix par écrit si un héritier le lui demande. À défaut de réponse dans ce délai, l’usufruit de la totalité lui est attribué d’office. Et attention : en présence d’enfants nés d’une autre union, ce choix disparaît — le conjoint reçoit alors uniquement le quart en pleine propriété (art. 757-2 du Code civil).
Usufruitier, nu-propriétaire : qui paie quoi
Pendant toute la durée du démembrement, les charges du bien se répartissent entre les deux titulaires selon une logique simple : l’usufruitier, qui jouit du bien, assume le quotidien ; le nu-propriétaire prend en charge ce qui touche à la structure. Les articles 605 et 606 du Code civil fixent cette répartition par défaut.
| Dépense | À la charge de |
|---|---|
| Entretien courant et petites réparations | Usufruitier |
| Grosses réparations (gros murs, voûtes, charpente, toiture entière) | Nu-propriétaire |
| Taxe foncière et charges annuelles | Usufruitier |
| Impôt sur la fortune immobilière (IFI) | Usufruitier* |
L’usufruitier est donc redevable de la taxe foncière et de l’entretien courant, tandis que les grosses réparations — celles qui concernent la solidité de l’immeuble — restent à la charge du nu-propriétaire. Petite nuance sur l’IFI : en principe l’usufruitier le paie sur la valeur du bien en pleine propriété, mais lorsqu’il s’agit de l’usufruit légal du conjoint survivant, l’impôt est réparti entre les deux selon la valeur de chaque droit.
Les droits de succession dans un démembrement
C’est souvent la question centrale : combien ça coûte ? La réponse dépend de qui hérite. Le conjoint survivant est totalement exonéré de droits de succession, quel que soit le montant qu’il reçoit et l’option qu’il choisit (art. 796-0 bis du CGI). Les enfants, eux, sont taxés — mais seulement sur la valeur de la nue-propriété qu’ils reçoivent, pas sur la valeur totale des biens.
Cette valeur de la nue-propriété se calcule avec un barème fiscal officiel, fixé par l’article 669 du Code général des impôts. Le principe : plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété transmise aux enfants vaut cher (et donc plus elle est taxée). Ce barème, inchangé depuis 2004, reste applicable en 2026.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu’à 20 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Prenons un exemple chiffré. Un conjoint survivant de 75 ans opte pour l’usufruit d’un patrimoine de 400 000 €. Dans la tranche 71–80 ans, l’usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %. Les deux enfants se partagent donc une nue-propriété valorisée à 280 000 € (70 % × 400 000), soit 140 000 € chacun.
Après application de l’abattement de 100 000 € dont bénéficie chaque enfant (art. 779 du CGI), les droits ne portent plus que sur 40 000 € par enfant. Et au décès du conjoint, les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer un euro de plus. C’est tout l’intérêt fiscal du démembrement par rapport à une transmission en pleine propriété.
Le barème se lit en âge « révolu ». C’est l’âge atteint au dernier anniversaire qui compte. Un usufruitier de 70 ans et 11 mois reste dans la tranche 61–70 ans (usufruit à 40 %). Le passage à la tranche supérieure ne se fait qu’au jour de l’anniversaire suivant.
Source : Article 669 du Code général des impôtsQue devient l’usufruit au décès de l’usufruitier
L’usufruit issu d’une succession est viager : il s’éteint automatiquement au décès de l’usufruitier. À ce moment-là, l’usufruit et la nue-propriété se réunissent : le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien. Le point décisif, c’est que cette reconstitution se fait sans aucun droit de succession à régler (art. 1133 du CGI). Les enfants n’ont donc rien à payer une seconde fois.
Un cas mérite attention : celui du quasi-usufruit. Lorsque l’usufruit porte sur une somme d’argent ou des liquidités, l’usufruitier peut les dépenser librement, à charge pour sa propre succession de restituer l’équivalent aux nus-propriétaires. Ces derniers détiennent alors une créance de restitution qu’ils font valoir au décès de l’usufruitier, et qui vient diminuer l’actif taxable de cette seconde succession.
Point de vigilance
Depuis 2024, la déduction des créances de restitution issues d’un quasi-usufruit est encadrée plus strictement par l’article 774 bis du CGI, notamment lorsque l’usufruit résulte d’une donation de somme d’argent. Cette mécanique étant technique et évolutive, un acte de quasi-usufruit ou de créance de restitution gagne à être rédigé chez le notaire.
Anticiper la transmission pour réduire les frais
Le démembrement n’est pas qu’une conséquence subie du décès : il peut s’organiser de son vivant. La technique la plus répandue est la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit. Le parent donne la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en gardant l’usage et les revenus. Seule la nue-propriété est taxée à la donation, et au décès du donateur, les enfants deviennent pleins propriétaires sans frais.
Pour protéger un époux, la donation entre époux (ou donation au dernier vivant) élargit les options du conjoint survivant, y compris en présence d’enfants nés d’une autre union. Il faut toutefois garder en tête une limite : les enfants restent héritiers réservataires, et la loi protège leur part minimale. Sur ce point, nous détaillons ce que la loi autorise vraiment dans notre article peut-on déshériter un enfant.
Dans les successions que j’ai vues passer autour de moi, le choix entre usufruit total et quart en pleine propriété se fait presque toujours dans la précipitation, sous le coup du deuil. Or ce choix est définitif. Prendre le temps de faire chiffrer les deux options par le notaire, en tenant compte de l’âge du conjoint et de la nature des biens, change parfois lourdement la facture pour les enfants.
Questions fréquentes
Le conjoint survivant paie-t-il des droits de succession sur l’usufruit ?
Non. Le conjoint survivant marié est totalement exonéré de droits de succession depuis 2007, quel que soit le montant reçu et l’option retenue (art. 796-0 bis du CGI). Cette exonération vaut aussi pour le partenaire de Pacs. Elle ne s’applique en revanche pas au concubin, qui n’a aucun droit légal dans la succession.
Peut-on vendre un bien détenu en usufruit et nue-propriété ?
Pas seul. La vente du bien en pleine propriété exige l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire, qui se partagent ensuite le prix selon le barème fiscal. Chacun peut théoriquement céder son seul droit (l’usufruit ou la nue-propriété), mais ces cessions isolées sont rares et peu valorisées sur le marché.
Que devient l’usufruit au décès de l’usufruitier ?
Il s’éteint automatiquement. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien sans droit de succession supplémentaire (art. 1133 du CGI). Aucune démarche fiscale n’est nécessaire pour cette reconstitution de la pleine propriété.
L’usufruitier peut-il occuper le bien gratuitement ?
Oui. Le droit d’usage fait partie de l’usufruit : l’usufruitier occupe le logement sans payer de loyer, ou le met en location et en garde les revenus. En contrepartie, il assume la taxe foncière et l’entretien courant du bien.
Sources
- Service-Public.fr — Règles en matière d’héritage : défunt ayant eu des enfants
- Légifrance — Code civil, droits du conjoint successible (art. 756 à 767)
- Légifrance — Code civil, obligations de l’usufruitier (art. 605 et 606)
- Article 669 du Code général des impôts — barème de valorisation usufruit / nue-propriété
- Article 1133 du Code général des impôts — réunion de l’usufruit à la nue-propriété
- Article 796-0 bis du Code général des impôts — exonération du conjoint survivant
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement personnalisé. Les règles de succession et le barème fiscal présentés sont ceux en vigueur en 2026 et peuvent évoluer. Pour toute décision concernant une succession ou une transmission, consultez un notaire ou un professionnel agréé.
