Quand un notaire vous annonce que vous héritez de la nue-propriété d’une maison pendant que votre mère en conserve l’usufruit, le premier réflexe est souvent l’incompréhension. Derrière ces deux mots se cache le démembrement de propriété, un mécanisme du Code civil qui sépare le droit d’utiliser un bien du droit d’en être propriétaire. Il structure la majorité des successions françaises et reste l’un des leviers de transmission les plus utilisés. Voici comment il fonctionne, qui paie quoi, et comment se calcule la valeur de chaque droit.
Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : les définitions
La pleine propriété réunit trois prérogatives héritées du droit romain : l’usus (utiliser le bien), le fructus (en percevoir les revenus) et l’abusus (en disposer, c’est-à-dire le vendre ou le donner). Tant que ces trois droits restent réunis dans les mains d’une seule personne, vous êtes plein propriétaire.
Le démembrement intervient lorsque ces droits sont répartis entre deux personnes. L’usufruitier récupère l’usus et le fructus : il peut habiter le logement ou le louer et en encaisser les loyers. Le nu-propriétaire reçoit l’abusus : il détient les murs, mais ne peut ni occuper le bien ni en tirer de revenus tant que l’usufruit existe.
Cette séparation n’est pas définitive. L’usufruit est le plus souvent viager : il s’éteint au décès de l’usufruitier. Il peut aussi être temporaire, fixé pour une durée déterminée. Dans les deux cas, le nu-propriétaire récupère à terme la pleine propriété, sans nouvelle formalité d’achat.
Une base légale ancienne. Le démembrement repose sur les articles 582 à 599 du Code civil pour l’usufruit et sur la définition de la propriété de l’article 544. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus ; le nu-propriétaire conserve le seul droit d’en disposer.
Source : Service-Public.fr — Usufruit, nue-propriété, pleine propriété
Qui paie quoi ? Les droits et obligations de chacun
C’est la première source de malentendus dans les familles. L’usufruitier jouit du bien, mais il en supporte aussi les charges du quotidien : entretien courant, réparations ordinaires et taxe foncière. S’il loue le logement, c’est lui qui déclare les revenus fonciers et les intègre, le cas échéant, à son patrimoine taxable à l’IFI.
| Droit sur le bien | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Occuper le bien | Oui | Non |
| Percevoir les loyers | Oui | Non |
| Vendre sa part de droit | Oui (son usufruit) | Oui (sa nue-propriété) |
| Entretien courant, taxe foncière | À sa charge | Non |
| Grosses réparations (gros œuvre) | Non | À sa charge |
Le nu-propriétaire, lui, ne paie rien pendant toute la durée du démembrement, à une exception près : les grosses réparations touchant la structure du bien (toiture, murs porteurs, gros œuvre) lui incombent, conformément aux articles 605 et 606 du Code civil. C’est l’usufruitier qui est redevable de la taxe foncière, en application de l’article 1400 II du CGI, car c’est lui qui jouit des revenus du bien.
Point essentiel à anticiper : aucun des deux ne peut vendre le bien seul. Céder la pleine propriété à un tiers exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Si les deux camps ne s’entendent pas, la vente est bloquée — une situation fréquente entre un parent âgé et des enfants pressés de vendre.
Comment se calcule la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété
Comme l’usufruit et la nue-propriété n’ont pas la même valeur, l’administration fiscale applique un barème officiel fondé sur l’âge de l’usufruitier, fixé par l’article 669 du Code général des impôts. La logique est simple : plus l’usufruitier est jeune, plus il profitera longtemps du bien, donc plus son usufruit vaut cher — et plus la nue-propriété transmise est faible.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Un exemple concret. Un parent de 65 ans donne la nue-propriété d’un bien valant 300 000 €. À cet âge (tranche 61-70 ans), l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. La valeur transmise et taxée n’est donc pas de 300 000 € mais de 180 000 €. Le démembrement ramène mécaniquement l’assiette imposable à une fraction de la valeur réelle.
Pour un usufruit temporaire (à durée fixe), le calcul change : il est évalué à 23 % de la pleine propriété par tranche de dix ans, sans tenir compte de l’âge. Un démembrement de 15 ans, par exemple, valorise l’usufruit autour de 34 % — c’est la logique de l’investissement en nue-propriété, où l’acquéreur achète avec une décote de l’ordre de 30 à 40 %.
Un barème fixé par la loi. La répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété est déterminée par l’article 669 du Code général des impôts, selon l’âge révolu de l’usufruitier au jour de l’acte. Ce barème, inchangé depuis 2004, reste pleinement applicable en 2026.
Source : Légifrance — Article 669 du CGIDémembrement et succession : un outil de transmission
L’intérêt fiscal du démembrement tient à cette assiette réduite. En donnant de son vivant la nue-propriété de ses biens à ses enfants tout en conservant l’usufruit, un parent ne transmet — et ne fait taxer — qu’une fraction de la valeur. Avec l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, une part importante du patrimoine passe ainsi à un coût très faible. Pour explorer les autres leviers, vous pouvez consulter notre guide pour réduire les droits de succession sur un bien immobilier.
Le second avantage est décisif : au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans payer aucun droit supplémentaire (article 1133 du CGI). La valeur de l’usufruit, elle, n’aura jamais été taxée. L’éventuelle plus-value prise par le bien entre la donation et le décès échappe également aux droits.
Le démembrement naît aussi automatiquement d’une succession. En présence d’enfants tous issus du couple, le conjoint survivant choisit, selon l’article 757 du Code civil, entre l’usufruit de la totalité des biens ou le quart en pleine propriété. S’il existe un enfant né d’une autre union, ce choix disparaît : la loi lui attribue d’office le quart en pleine propriété. Dans tous les cas, le conjoint survivant est exonéré de droits de succession depuis 2007.
Ce que je vois revenir le plus souvent dans les démembrements familiaux, ce n’est pas la fiscalité — elle est bien cadrée — mais la question « qui paie quoi » dès la deuxième année. Entretien courant pour l’usufruitier, gros œuvre pour le nu-propriétaire : la frontière paraît nette sur le papier, beaucoup moins quand la chaudière lâche. Une convention de démembrement rédigée chez le notaire au moment de la donation désamorce l’essentiel des tensions.
Les points de vigilance avant de se lancer
Le démembrement est puissant, mais il enferme. Une donation de nue-propriété est irrévocable : une fois le bien transmis, vous ne pouvez plus revenir en arrière ni le récupérer. Elle s’impute aussi sur la réserve héréditaire de vos enfants, ce qui peut créer des déséquilibres entre héritiers si elle est mal calibrée.
Attention également au quasi-usufruit, qui s’applique quand l’usufruit porte sur une somme d’argent (assurance-vie, liquidités). L’usufruitier peut en disposer librement, à charge pour ses héritiers de restituer l’équivalent — une créance souvent difficile à récupérer sans acte notarié. Enfin, le démembrement de parts de SCPI comporte un risque de perte en capital et une liquidité non garantie, comme tout investissement immobilier.
⚠️ Point de vigilance
Depuis la loi de finances 2024 (article 774 bis du CGI), la dette de restitution née d’un quasi-usufruit sur une somme d’argent n’est plus déductible de l’actif successoral dans certains cas. Ce changement peut alourdir la facture pour les héritiers. Avant tout montage — donation, clause bénéficiaire démembrée, convention de quasi-usufruit — un passage chez le notaire est indispensable.
Questions fréquentes
Qui paie la taxe foncière en cas de démembrement ?
C’est l’usufruitier qui est redevable de la taxe foncière, en application de l’article 1400 II du CGI, parce qu’il jouit des revenus du bien. Le nu-propriétaire n’a aucune obligation à ce titre tant que l’usufruit existe. Les parties peuvent toutefois prévoir une répartition différente par une convention écrite, qui reste sans effet vis-à-vis du fisc : seul l’usufruitier demeure le débiteur légal.
Peut-on vendre un bien démembré ?
Oui, mais pas seul. La vente de la pleine propriété à un tiers exige l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix est ensuite réparti selon la valeur respective de chaque droit. Chacun peut en revanche céder isolément son propre droit — son usufruit ou sa nue-propriété — mais le marché pour ce type de cession reste étroit.
Que devient l’usufruit au décès de l’usufruitier ?
L’usufruit viager s’éteint automatiquement au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire, sans formalité d’achat et sans droits de succession sur la valeur de l’usufruit (article 1133 du CGI). On parle de reconstitution, ou de remembrement, de la propriété.
Comment est calculé l’usufruit du conjoint survivant ?
Quand le conjoint survivant opte pour l’usufruit, sa valeur est établie selon le barème de l’article 669 du CGI, en fonction de son âge au jour du décès. Plus il est âgé, plus la valeur de son usufruit est faible et plus celle de la nue-propriété transmise aux enfants est élevée. Ce conjoint reste par ailleurs exonéré de droits de succession.
Sources
- Service-Public.fr — Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ?
- Légifrance — Article 669 du Code général des impôts (barème usufruit)
- Légifrance — Article 757 du Code civil (droits du conjoint survivant)
- Légifrance — Code civil, articles 582 à 599 (usufruit)
- BOFiP — Taxe foncière et démembrement (article 1400 II du CGI)
