Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel, un logement devait se situer en zone A bis, A ou B1 du zonage ABC. Les zones B2 et C sont exclues depuis 2018, sauf rares dérogations préfectorales. Point important à savoir en 2026 : le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 pour tout nouvel investissement. Les contrats signés avant cette date restent pleinement valides jusqu’au terme de l’engagement de location.
Zones éligibles au Pinel. Seules les communes classées en zone A bis, A ou B1 ouvrent droit à la réduction d’impôt Pinel. Les investissements réalisés après le 1er janvier 2025 ne donnent plus droit à l’avantage fiscal, quelle que soit la zone.
Source : Service-Public.fr — Investissement locatif loi Pinel (vérifié 11 mars 2026)Le zonage ABC : à quoi sert-il concrètement ?
Le zonage ABC découpe le territoire français en cinq zones de tension locative : A bis, A, B1, B2 et C. Il a été créé en 2003 et révisé à plusieurs reprises, en dernier lieu par l’arrêté du 5 septembre 2025 qui actualise la liste des communes. L’objectif est d’identifier les zones où l’offre de logements est la plus insuffisante face à la demande, pour y orienter les dispositifs publics d’aide au logement.
Ce zonage ne sert pas qu’à la loi Pinel. Il conditionne aussi l’éligibilité au PTZ, au prêt d’accession sociale (PAS), aux conventions Anah et à plusieurs autres dispositifs. Pour la loi Pinel, il remplit deux fonctions : déterminer si le logement est éligible, et fixer les plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables.
Plus la zone est tendue, plus les plafonds de loyers Pinel sont élevés, ce qui reflète la réalité des prix de marché. Un logement à Paris n’est pas loué au même tarif qu’un logement à Poitiers, et le dispositif prend en compte cette différence via le zonage.
Quelles zones étaient éligibles au Pinel ?
Jusqu’à la fin du dispositif le 31 décembre 2024, seules les zones A bis, A et B1 permettaient de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel. Voici ce que chaque zone recouvre :
Zone A bis — la zone la plus tendue
La zone A bis rassemble Paris et 76 communes situées essentiellement dans la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne) ainsi que quelques communes emblématiques hors Île-de-France comme Saint-Jean-Cap-Ferrat ou Divonne-les-Bains. C’est ici que les loyers et la demande locative sont les plus élevés de France.
Communes typiques : Paris, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt, Saint-Denis, Issy-les-Moulineaux, Versailles.
Zone A — les grandes métropoles
La zone A regroupe l’agglomération parisienne hors A bis, la Côte d’Azur, le Genevois français et les principales métropoles régionales. Depuis l’arrêté du 5 juillet 2024, plusieurs villes y ont été reclassées, notamment Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Strasbourg et Biarritz, qui étaient auparavant en zone B1.
Communes typiques : Lyon, Marseille, Nice, Montpellier, Nantes, Rennes, Bordeaux, Toulouse, Lille.
Zone B1 — les villes dynamiques de plus de 250 000 habitants
La zone B1 comprend les grandes agglomérations hors zones A et A bis, ainsi que certaines villes moyennes où le marché locatif est tendu et la majorité des départements d’outre-mer. L’arrêté de juillet 2024 a permis à 688 communes supplémentaires d’intégrer les zones tendues, dont beaucoup sont passées de B2 à B1.
Communes typiques : Poitiers, Brest, Le Mans, Caen, Dijon, Besançon, Troyes, Saint-Étienne, La Rochelle.
Zones B2 et C — exclues depuis 2018
Les zones B2 (villes moyennes de 50 000 à 250 000 habitants) et C (reste du territoire) ne sont plus éligibles au Pinel depuis le 1er janvier 2018. Une exception avait toutefois permis d’investir dans ces zones jusqu’au 15 mars 2019 lorsque le permis de construire avait été déposé avant fin 2017, ou en cas de dérogation préfectorale pour des communes touchées par la fermeture d’un site militaire.
Comment savoir en quelle zone se trouve votre commune ?
Le simulateur officiel du zonage ABC publié sur Service-Public.fr est l’outil de référence. Il est à jour de la dernière liste des communes modifiée par l’arrêté du 5 septembre 2025. Vous saisissez le nom de votre commune et le simulateur vous indique la zone applicable.
Pour les investissements en cours, la zone à retenir est celle en vigueur à la date de signature de l’acte d’acquisition, et non celle de la signature du bail. Un bien acquis en 2022 dans une commune alors classée B1 reste rattaché au plafond B1, même si la commune a été reclassée en zone A depuis.
⚠️ Point de vigilance
Le reclassement d’une commune ne s’applique pas rétroactivement. Si votre logement est loué en Pinel depuis 2022 en zone B1 et que la commune est passée en zone A en 2024, vous devez continuer à appliquer les plafonds B1. Pour un nouveau bail, certains fiscalistes considèrent que les plafonds de la nouvelle zone peuvent s’appliquer, mais la position de l’administration n’est pas tranchée : en cas de doute, conservez les plafonds initiaux.
Historique et évolutions du zonage Pinel
Le zonage ABC a connu plusieurs révisions majeures depuis sa création. Les dates à retenir sont celles des arrêtés modifiant la liste des communes :
1er août 2014 : arrêté fondateur du zonage actuel, servant de base à la loi Pinel. 2 octobre 2023 : reclassement de plus de 200 communes, dont Toulouse, Bordeaux et Strasbourg passées de B1 à A. 5 juillet 2024 : arrêté majeur reclassant 865 communes, dont 688 basculent en zones tendues pour répondre à la crise du logement. Rennes et Nantes rejoignent alors la zone A. 5 septembre 2025 : dernier arrêté en date, qui affine à nouveau la liste des communes.
Depuis 2018, la réduction progressive du périmètre géographique éligible reflète la volonté de recentrer la défiscalisation sur les territoires où la tension locative est réellement forte. Parallèlement, le dispositif a été progressivement démantelé : baisse des taux de réduction d’impôt à partir de 2023, puis fin complète au 31 décembre 2024.
Plafonds de loyers Pinel 2026 par zone
Même si le Pinel n’accepte plus de nouveaux entrants, les investisseurs déjà engagés doivent continuer à respecter les plafonds de loyers révisés chaque année. L’administration fiscale a publié les barèmes 2026 le 10 mars 2026 au BOFiP. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026 en métropole :
| Zone | Plafond loyer 2026 (€/m²) | Exemples de villes | Tension locative |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | Paris, Neuilly, Versailles | Très forte |
| A | 14,65 € | Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes | Forte |
| B1 | 11,80 € | Poitiers, Brest, Le Mans, Caen | Modérée à forte |
Ces plafonds ne s’appliquent pas tels quels. Vous devez leur faire subir un coefficient multiplicateur dépendant de la surface pondérée du logement. La formule est : loyer mensuel maximum = surface pondérée × plafond au m² × coefficient multiplicateur. Le coefficient est plafonné à 1,2 pour les petites surfaces (moins de 38 m²), et calculé comme 0,7 + 19/surface pondérée pour les surfaces supérieures.
Exemple de calcul selon la zone
Prenons un appartement de 50 m² avec un balcon de 4 m². La surface pondérée est de 50 + (4/2) = 52 m². Le coefficient multiplicateur est 0,7 + 19/52 = 1,0654. Selon la zone où se trouve le logement, le loyer maximum diffère sensiblement :
En zone A bis (Paris intra-muros) : 52 × 19,71 × 1,0654 = 1 091,80 € par mois maximum. Ensuite, en zone A (Bordeaux, Nantes) : 52 × 14,65 × 1,0654 = 811,55 € par mois maximum. En zone B1 (Poitiers, Brest) : 52 × 11,80 × 1,0654 = 653,73 € par mois maximum.
L’écart de loyer entre un bien en zone A bis et un bien équivalent en zone B1 atteint donc environ 67 %. C’est une variable importante à intégrer dans l’analyse de rentabilité d’un investissement Pinel : une zone très tendue permet des loyers plus élevés, mais les prix d’acquisition y sont aussi nettement supérieurs.
Le cas particulier du Pinel breton
La loi de finances pour 2020 avait mis en place une expérimentation spécifique en Bretagne, dite Pinel breton. Ce dispositif permettait d’investir dans certaines communes normalement exclues du Pinel national (notamment en zone B2), avec un zonage ultra-local défini par arrêté préfectoral et des plafonds de loyers modulés.
L’expérimentation s’appliquait à 58 communes bretonnes ou parties de communes, dont des quartiers spécifiques de Brest, Lorient et Vannes. Elle a pris fin le 31 décembre 2024 en même temps que le Pinel national. Comme pour le Pinel classique, les contrats signés avant cette date restent valides.
J’ai longtemps hésité à investir en Pinel dans une grande métropole régionale plutôt qu’à Paris. Le calcul m’a finalement dissuadé en 2019 : avec un prix au mètre carré 2 à 3 fois plus élevé à Paris et un plafond de loyer qui n’est que 67 % plus haut qu’en zone B1, le rendement brut parisien était systématiquement moins intéressant. La zone ne fait pas tout : ce qui compte, c’est le ratio entre le prix d’achat et le loyer plafond que vous pourrez effectivement facturer.
Quelles alternatives depuis la fin du Pinel ?
Plusieurs dispositifs ont pris le relais pour les investisseurs qui cherchent une défiscalisation immobilière en 2026. Aucun ne reproduit exactement la logique du Pinel, mais chacun cible un profil d’investisseur différent :
La loi Denormandie vise l’ancien avec travaux dans plus de 240 communes, avec une réduction d’impôt proche de l’ex-Pinel (jusqu’à 21 % pour 12 ans). Elle s’applique jusqu’au 31 décembre 2027. Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) reste l’alternative la plus populaire : il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt mais d’un régime fiscal (BIC) qui permet d’amortir le logement et de percevoir des revenus quasi nets d’impôt. Le dispositif Loc’Avantages, prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, permet une réduction d’impôt modulée selon le niveau de loyer pratiqué, via une convention avec l’Anah. Le dispositif Relance Logement (ou « statut du bailleur privé Jeanbrun ») est le nouveau cadre instauré par la loi de finances pour 2026, fonctionnant par amortissement déductible des revenus fonciers.
Pour un logement existant bien géré dans une grande métropole, le LMNP reste la stratégie la plus puissante en 2026 pour viser des revenus complémentaires peu fiscalisés, à condition d’accepter une logique de meublé et de turnover plus rapide qu’en location nue.
Questions fréquentes
Est-il encore possible d’investir en Pinel en 2026 ?
Non. Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 pour tout nouvel investissement. Aucune nouvelle acquisition ne peut ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel, quelle que soit la zone. Si une offre commerciale évoque encore la loi Pinel en 2026, il s’agit soit d’un bien acquis avant fin 2024, soit d’une confusion avec un autre dispositif.
Je détiens un bien en zone B2 acquis avant 2018 : suis-je toujours éligible ?
Oui, si votre acquisition remplissait les conditions à la date de signature de l’acte. Les investissements réalisés en zone B2 avant le 15 mars 2019 (avec un permis de construire déposé au plus tard le 31 décembre 2017) continuent de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel jusqu’au terme de votre engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
Ma commune est passée de B2 à B1 : dois-je changer de plafond de loyer ?
La position prudente consiste à conserver le plafond de la zone en vigueur à l’acquisition. Pour un bail en cours, vous restez lié aux plafonds B2 initialement applicables. Pour un nouveau bail signé après le reclassement, la question est ambiguë : certains spécialistes estiment que la nouvelle zone s’applique, mais l’administration n’a pas tranché. En cas de doute, un rescrit fiscal auprès de votre centre des finances publiques sécurise votre situation.
Les zones Pinel sont-elles les mêmes que pour le PTZ ?
Oui, le zonage ABC est commun à plusieurs dispositifs : Pinel, PTZ, PAS, Loc’Avantages, logement intermédiaire. En revanche, chaque dispositif applique ses propres règles d’éligibilité par zone. Le PTZ, par exemple, fonctionne sur toutes les zones mais avec des quotités de financement différentes selon la tension locative, contrairement au Pinel qui excluait B2 et C.
Comment vérifier la zone d’une commune précise ?
Le simulateur officiel est disponible sur Service-Public.fr. Il est à jour de la dernière liste publiée par l’arrêté du 5 septembre 2025. Pour les communes bretonnes soumises au Pinel breton, le Géoportail IGN offrait une cartographie à l’échelle du quartier, les zonages n’étant pas uniformes sur certaines villes comme Brest ou Vannes.
Un investissement Pinel reste-t-il intéressant en 2026 s’il a été acquis avant 2025 ?
Oui, si les conditions initiales sont respectées. Les réductions d’impôt sont acquises pour toute la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) et s’appliquent jusqu’à son terme. L’enjeu pour un propriétaire déjà engagé est surtout de veiller au respect continu des plafonds de loyers et de ressources, révisés chaque année, et de maintenir la location effective du bien pour ne pas perdre l’avantage fiscal.
Sources
Service-Public.fr — Simulateur « Connaître la zone de sa commune : A, A bis, B1, B2 ou C » (à jour de l’arrêté du 5 septembre 2025) : service-public.gouv.fr/simulateur/calcul/zonage-abc
Service-Public.fr — Investissement locatif loi Pinel/Duflot (vérifié le 11 mars 2026) : service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31151
BOFiP — BOI-BAREME-000017 — Plafonds de loyer et de ressources 2026 pour l’investissement immobilier locatif (publication du 10 mars 2026).
Légifrance — Arrêté du 1er août 2014 relatif au zonage géographique des communes (dit A/B/C) et arrêtés modificatifs du 2 octobre 2023, 5 juillet 2024 et 5 septembre 2025.
Les informations présentées dans cet article ont un caractère informatif et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. La loi Pinel a pris fin pour les nouveaux investissements au 31 décembre 2024 : aucune acquisition réalisée depuis le 1er janvier 2025 ne peut ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel. Les investissements en immobilier locatif comportent un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Avant toute décision, consultez un professionnel agréé (CGP, notaire, avocat fiscaliste).
